Η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν έχει καμία άμεση νομοθετική αρμοδιότητα σε θέματα στεγαστικής πολιτικής. Η στέγαση, μαζί με μια σειρά ζητημάτων όπως ο χωροταξικός σχεδιασμός, η εκπαίδευση, η άμεση φορολογία, η οργάνωση των συστημάτων κοινωνικής ασφάλισης και η πολιτιστική διαχείριση, ανήκει σχεδόν αποκλειστικά στα κράτη μέλη.
Κι όμως, στις 9 Σεπτεμβρίου, η Κομισιόν κατέθεσε μια πρόταση για έναν “Νόμο για την Προσιτή Στέγαση”. Η λογική είναι ότι αν και όντως η ΕΕ δεν μπορεί να ρυθμίσει το στεγαστικό απόθεμα αυτό καθ’ αυτό, μπορεί να ρυθμίσει παράγοντες που το επηρεάζουν και που εμπίπτουν στις αρμοδιότητές της. Ένας από αυτούς είναι η βραχυχρόνια μίσθωση. Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως το Airbnb είναι “υπηρεσίες της κοινωνίας της πληροφορίας”, δηλαδή υπηρεσίες που παρέχονται εξ αποστάσεως, ηλεκτρονικά, κατόπιν αιτήματος του αποδέκτη τους. Και οι υπηρεσίες της κοινωνίας της πληροφορίας καλύπτονται ήδη, εδώ και δύο δεκαετίες, από την Οδηγία για το Ηλεκτρονικό Εμπόριο, ανεξάρτητα από το τι παρέχει η υπηρεσία. Έτσι, η ρύθμιση μιας ψηφιακής υπηρεσίας γίνεται όχημα ευρωπαϊκής στεγαστικής πολιτικής.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι σίγουρα ψηλά στην πολιτική ατζέντα αλλά έχουν αμφίβολη πραγματική επίδραση στη ρίζα του προβλήματος: το ότι η ΕΕ πρέπει να χτίζει περίπου 2 εκατομμύρια σπίτια τον χρόνο για να ανταποκριθεί στη στεγαστική ζήτηση.
Δεν είναι η πρώτη φορά που η ΕΕ ακολουθεί αυτόν τον δρόμο. Τον Απρίλιο του 2024, πέρασε έναν Κανονισμό, με έμφαση στη συλλογή και στον διαμοιρασμό των δεδομένων. Για παράδειγμα, βάσει του Κανονισμού, όπου υπάρχουν εθνικά μητρώα με καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι πλατφόρμες οφείλουν να επαληθεύουν τα καταλύματα προς καταχώριση έναντι αυτών των μητρώων, ώστε να αποκλείεται εξαρχής η δημοσίευση καταλυμάτων χωρίς έγκυρη άδεια. Επίσης, οι πλατφόρμες οφείλουν να μοιράζονται με τις αρμόδιες εθνικές αρχές δεδομένα για τη δραστηριότητά τους — όπως αριθμό διανυκτερεύσεων, αριθμό επισκεπτών, έσοδα — για να ενισχυθεί η διαφάνεια και η χάραξη πολιτικής να γίνεται βάσει περισσότερων δεδομένων.
Στην Ελλάδα, από το 2018, κάθε ιδιοκτήτης βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει υποχρέωση να λάβει έναν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, τον οποίο πρέπει να αναρτά σε κάθε καταχώρηση, σε κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά. Πριν τον Κανονισμό, η επαλήθευση ήταν ευθύνη της ελληνικής φορολογικής αρχής. Πλέον, η υποχρέωση έχει μετατοπιστεί στην εκάστοτε πλατφόρμα. Ως προς τα δεδομένα, η υποχρέωση αποστολής στοιχείων από τις πλατφόρμες προς την ΑΑΔΕ υπάρχει, νομικά, από τις 20 Μαΐου 2026, όταν και τέθηκε σε εφαρμογή ο Κανονισμός του 2024. Δεν υπάρχει όμως κάποια δημόσια αναφορά που να επιβεβαιώνει ότι ασκείται στην πράξη με αυτή τη μορφή. Ένδειξη, πάντως, ότι κάποιας μορφής συνεργασία με τις πλατφόρμες προϋπήρχε του Κανονισμού είναι το ίδιο το επιχειρησιακό σχέδιο ελέγχων που έχει ανακοινώσει η ΑΑΔΕ για το 2026 που περιλαμβάνει εντοπισμό αδήλωτου εισοδήματος για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.
Αυτό που, ωστόσο, ο Κανονισμός του 2024 δεν ρυθμίζει είναι το πότε μια εθνική αρχή δικαιούται να περιορίσει με κάποιον τρόπο τη λειτουργία αυτών των υπηρεσιών. Το ζήτημα του περιορισμού της δραστηριότητάς τους είναι στο κέντρο του δημόσιου διαλόγου για τη στεγαστική κρίση, βάσει της εξής λογικής: κάθε διαμέρισμα που περνά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ένα διαμέρισμα λιγότερο στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης, και άρα, λιγότερη προσφορά, με τη ζήτηση σταθερή ή αυξανόμενη, σημαίνει υψηλότερα ενοίκια.
Το πόσο ισχυρή είναι, στην πράξη, αυτή η αιτιότητα δεν είναι τεκμηριωμένο με απόλυτη σαφήνεια. Όταν οι μελέτες εστιάζουν σε επίπεδο πόλης, ο αντίκτυπος φαίνεται μικρός. Στη Βαρκελώνη, μια ευρέως μελέτη του 2020 βρήκε ότι το Airbnb αύξησε τα ενοίκια κατά μέσο όρο μόλις 1,9%. Στο Βερολίνο, μια μελέτη του 2024 βρήκε αντίστοιχα μέτρια επίδραση, 1,3-2,7%. Στην Πορτογαλία, η μέση επίδραση στις τιμές κατοικιών ήταν 3,7%. Και στην Ελλάδα, μια μελέτη του 2025 βρήκε την επίδραση στα ενοίκια να είναι κάτω από 1,8% και μη στατιστικά σημαντική. Όταν όμως οι έρευνες εστιάζουν σε γειτονιές με έντονη συγκέντρωση, ο αντίκτυπος γίνεται πολύ πιο σημαντικός. Στη Βαρκελώνη, στο ανώτερο δεκατημόριο γειτονιών με τη μεγαλύτερη δραστηριότητα Airbnb, τα ενοίκια αυξήθηκαν 7% και οι τιμές πώλησης έως και 17-19%. Στην Πορτογαλία, στα ιστορικά κέντρα Λισαβόνας και Πόρτο, όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι έντονα συγκεντρωμένες, οι τιμές αυξήθηκαν πάνω από 30% – δεκαπλάσια σχεδόν επίδραση από τον εθνικό μέσο όρο.
Για την Αθήνα, δεν διαθέτουμε αντίστοιχη μελέτη με λεπτομερή ανάλυση σε επίπεδο γειτονιάς όσο αυτές για Βαρκελώνη ή Πορτογαλία. Σε κάθε περίπτωση, όμως, ο περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής έχει ήδη δρομολογηθεί. Στην Αθήνα, από τον Ιανουάριο του 2025, έχουν παγώσει όλες οι νέες εγγραφές Airbnb στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, καλύπτοντας περιοχές με έντονη τουριστική πίεση όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Κουκάκι – αυτό το μέτρο ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ ότι θα παραταθεί μέχρι το τέλος του 2027. Το ίδιο μέτρο ισχύει και για πέντε ακόμα περιοχές έντονης τουριστικής και στεγαστικής πίεσης της χώρας: Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρο και Χαλκιδική.
Η Ελλάδα δεν είναι μόνη. Η Βαρκελώνη ανακοίνωσε το 2024 ότι δεν θα ανανεώσει καμία από τις περίπου 10.000 άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν αυτές λήξουν τον Νοέμβριο του 2028. Το Άμστερνταμ επιβάλλει ανώτατο όριο 30 διανυκτερεύσεων ετησίως για ολόκληρα διαμερίσματα από το 2019. Το Παρίσι έχει όριο 120 ημερών ετησίως ακόμα και για κύριες κατοικίες. Το Βερολίνο, μέσω του νόμου Zweckentfremdungsverbot, απαιτεί άδεια που απορρίπτεται σχεδόν πάντα εκτός αν πρόκειται για κύρια κατοικία. Η Φλωρεντία απαγόρευσε το 2024 κάθε νέα βραχυχρόνια μίσθωση στο ιστορικό, προστατευόμενο από την UNESCO κέντρο της. Η Βιέννη έθεσε ανώτατο όριο 90 διανυκτερεύσεων ετησίως ανά κατοικία από το 2024. Και η Πορτογαλία πάγωσε νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε αστικές περιοχές σε όλη τη χώρα.
Αυτό που φέρνει η πρόταση για τον καινούριο ευρωπαϊκό νόμο είναι ένα κοινό πλαίσιο για το πότε αυτοί οι περιορισμοί δικαιολογούνται. Έως σήμερα, το μόνο κοινό σημείο αναφοράς ήταν μια γενική αρχή του Δικαστηρίου της ΕΕ, ότι η προστασία της προσιτής στέγασης δύναται να δικαιολογήσει περιορισμούς. Κάθε μέτρο κάθε πόλης κάθε κράτους μέλους έμενε, σε μεγάλο βαθμό, έρμαιο της δικής του δικαστικής τύχης.
Το νομοσχέδιο έρχεται να αντικαταστήσει αυτή την αβεβαιότητα με ένα συγκεκριμένο τεστ: ένας περιορισμός σε βραχυχρόνιες μισθώσεις δικαιολογείται, ως επί τω πλείστον, αν πληρούνται τρεις βασικές προϋποθέσεις. Πρώτον, η περιοχή να βρίσκεται σε “στεγαστική πίεση” – κάτι που αποδεικνύεται με έναν συγκεκριμένο αριθμητικό δείκτη, τον λόγο τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο. Δεύτερον, η συγκεκριμένη δραστηριότητα να έχει προκαλέσει “σημαντική δυσμενή επίδραση” στη διαθεσιμότητα σπιτιών ή την τιμή τους για τουλάχιστον τρία συναπτά χρόνια. Εδώ, το νομοσχέδιο δεν καθορίζει συγκεκριμένο δείκτη για το τι μετράει ως “σημαντική” επίδραση – απαιτεί απλώς “αντικειμενικά, διαφανή και επαληθεύσιμα” στοιχεία. Και τρίτον, το μέτρο πρέπει να είναι το λιγότερο περιοριστικό δυνατό – π.χ. να προτεραιοποιεί ποσοστώσεις όπως ανώτατο αριθμό ή ποσοστό επιτρεπόμενων καταχωρήσεων ανά γειτονιά ή ανά ιδιοκτήτη αντί για πλήρη απαγόρευση αλλά και να είναι χρονικά περιορισμένο στα πέντε χρόνια, με υποχρεωτική επανεξέταση πριν από κάθε παράταση. Ωστόσο, η νομική θωράκιση που παρέχει το νομοσχέδιο σε μέτρα που περιορίζουν την παροχή υπηρεσιών βραχυχρόνιας μίσθωσης στη βάση της διασφάλισης της οικονομικής προσιτότητας και διαθεσιμότητας της στέγασης αφορά αποκλειστικά τη δραστηριότητα εμπορικής κλίμακας. Το νομοσχέδιο δεν παρέχει κανέναν έρεισμα ώστε ένα κράτος μέλος να περιορίσει το πώς αξιοποιεί ένας ιδιοκτήτης την πρώτη του κατοικία, όσο υψηλή και αν είναι η στεγαστική πίεση στην εκάστοτε πόλη.
Η Ελλάδα εναρμονίζεται σε μεγάλο βαθμό με το πνεύμα αυτού του νομοσχεδίου. Τα στοιχεία δυσμενούς επίδρασης υπάρχουν, αν και το πάγωμα νέων αδειών δεν διακρίνει ανάμεσα σε κανονικούς και εμπορικούς ιδιοκτήτες, κάτι που το νομοσχέδιο ζητά ρητά ως προϋπόθεση αναλογικότητας – άρα αυτό είναι ένα σημείο που ίσως χρήζει αναπροσαρμογής. Πρέπει, όμως, να θυμόμαστε ότι το πλαίσιο που ανακοινώθηκε πρόκειται για πρόταση και έχει μπροστά του ακόμη ολόκληρη τη νομοθετική διαδικασία – το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο πρέπει να συμφωνήσουν, κάτι που συνήθως παίρνει ένα με δύο χρόνια και σχεδόν πάντα αλλάζει σημαντικά το αρχικό κείμενο της Κομισιόν.
Το πιο ουσιαστικό ερώτημα, όμως, έχει να κάνει με τον αντίκτυπο που θα έχει αυτό το πλαίσιο. Το ότι ένα από τα κύρια εργαλεία της ΕΕ για τη στεγαστική κρίση καταλήγει να είναι η ρύθμιση μιας ψηφιακής υπηρεσίας, αν και ενδιαφέρον νομοτεχνικά, παραμένει να φανεί πόσο αποτελεσματικό θα είναι στην πράξη. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι σίγουρα ψηλά στην πολιτική ατζέντα αλλά έχουν αμφίβολη πραγματική επίδραση στη ρίζα του προβλήματος: το ότι η ΕΕ πρέπει να χτίζει περίπου 2 εκατομμύρια σπίτια τον χρόνο για να ανταποκριθεί στη στεγαστική ζήτηση.
Κι αυτό έχει σημασία γιατί η προσιτότητα της στέγασης επηρεάζει δύο από τα πιο κρίσιμα ζητήματα για το μέλλον της Ευρώπης. Το πρώτο είναι το δημογραφικό. Η μέση ηλικία στην οποία οι νέοι Ευρωπαίοι φεύγουν από το σπίτι των γονιών τους είναι πλέον τα 26,2 χρόνια – και πάνω από 30, σε πέντε κράτη-μέλη. Σχεδόν οι μισοί 18-34χρονοι στην ΕΕ (49%) ζουν ακόμα με τους γονείς τους. Το υψηλό κόστος στέγασης είναι κύρια αιτία της καθυστερημένης εξόδους από την οικογενειακή εστία, η οποία και οδηγεί σε σημαντικές δυσκολίες στη δημιουργία οικογένειας.
Το δεύτερο ζήτημα είναι η ανταγωνιστικότητα. Η οικονομική ανάπτυξη πάντα συγκεντρώνεται γεωγραφικά, σε συγκεκριμένες πόλεις και περιφέρειες που καταφέρνουν να προσελκύσουν οικονομικό αλλά και ανθρώπινο κεφάλαιο. Η έκθεση Draghi του 2024 αναγνωρίζει ρητά τη σημασία της στέγασης, πλάι στην εκπαίδευση και την ψηφιακή συνδεσιμότητα, ως θεμελιώδη υποδομή για μια ανταγωνιστική Ευρώπη, ικανή να διοχετεύει το εργατικό της δυναμικό εκεί που το χρειάζεται περισσότερο. Το μέγεθος του διακυβεύματος το δίνει και η ίδια η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων: αν η στέγαση γινόταν προσιτή σε όλη την ΕΕ, εκτιμά ότι το ευρωπαϊκό ΑΕΠ θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 2%, και σε ορισμένες χώρες έως 7%. Και δεδομένου του διακυβεύματος, το κατά πόσο το νομοσχέδιο προέκυψε επειδή ήταν το κατάλληλο εργαλείο για την κρίση – ή απλώς το μόνο διαθέσιμο – είναι ερώτημα που η Ευρώπη δεν έχει την πολυτέλεια να αφήσει αναπάντητο.
